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Sexta-feira, Junho 14, 2024

Habitação: Associação de condomínios quer frações com fim habitacional e de alojamento local

A Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC) defendeu hoje que as frações em propriedade horizontal possam ter fim habitacional e de alojamento local, caso seja essa a vontade da maioria do valor total do prédio.

A APEGAC submeteu esta posição na consulta pública ao programa “Mais Habitação”, que contempla medidas que vão custar, pelo menos, 900 milhões de euros, segundo as estimativas do Governo.

“A APEGAC decidiu participar na consulta pública no âmbito do programa governamental “Mais Habitação”, sublinhando a necessidade de revisão da lei para que as frações em propriedade horizontal possam ter fim habitacional e de alojamento local, desde que seja essa a vontade de maioria do valor total do prédio”, indicou, em comunicado.

De acordo com a legislação do programa, a assembleia de condóminos pode, no caso da atividade de alojamento local ser exercida numa fração autónoma de um edifício ou numa parte de prédio urbano, “suscetível de ser independente”, opor-se à atividade de alojamento local.

Esta decisão tem que ser tomada por mais de metade da permilagem do edifício.

A exceção aplica-se quando o título construtivo preveja expressamente a utilização da fração para alojamento local ou se houver uma “deliberação expressa” da assembleia de condóminos para esse fim.

Para a associação, a inclusão de uma fração autónoma de edifício como parte de um prédio urbano suscetível de utilização independente “não é a mais adequada quando se pretende que seja a assembleia de condomínios a pronunciar-se”.

Conforme sublinhou, o atual regime de alojamento local (AL) não prevê que a assembleia de condóminos se pronuncia previamente ao licenciamento da atividade pela autarquia, em condomínios.

Assim, a APEGAC disse ser claro que esta norma só se aplica a situações já licenciadas, “continuando a autarquia a poder licenciar a atividade de AL sem que a assembleia de condóminos tenha de se pronunciar previamente ao licenciamento”.

Citado na mesma nota, o presidente da APEGAC, Vítor Amaral, considerou que tal “criará falsas expectativas a quem pretenda investir em AL”, uma vez que poderá obter a licença e, só depois do investimento, vir a ter oposição por parte da assembleia de condóminos.

De acordo com a associação, o regime jurídico das propriedades horizontais prevê que as assembleias de condóminos sejam “convocadas exclusivamente pelo administrador”, por condóminos que representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio ou, em caso excecional, “recorrer dos atos do administrador por um condómino”.

No entanto, a assembleia de condómino ordinária é realizada uma vez por ano.

Assim, conforme apontou, colocam-se duas questões: “tendo decorrido a assembleia ordinária de condóminos e só posteriormente se coloque a possibilidade de haver oposição ao exercício da atividade de AL, essa oposição só poderá manifestar-se numa assembleia ordinária”.

Por outro lado, questionou quem é que irá convocar a assembleia de condóminos, uma vez que o administrador não o deverá fazer porque “não lhe cabe tomar posição sobre a utilização de frações autónomas e deverá ter uma postura de isenção”.

A associação notou também que “não será fácil” reunir condóminos que representem um quarto do valor total do prédio para convocar a assembleia.

Neste sentido, a associação disse acreditar que se deveria prever que a assembleia fosse convocada pelo administrador, quando isso lhe fosse exigido, por escrito, por condóminos que representem 25% do valor total do prédio.

A norma prevê ainda que possa haver deliberação expressa pela maioria do valor total do prédio, a autorizar a utilização da fração para AL, mas a associação notou que tal desconsidera um acórdão do Supremo Tribunal de Justiça (STJ), que entende que “no regime da propriedade horizontal, a indicação do título construtivo, de que certa fração se destina a habitação, deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de alojamento local”.

À luz deste acórdão, a norma em análise “viola o disposto do artigo 1.1419.º do Código Civil, que exige a aprovação por unanimidade quando se trate de alteração do fim a que se destina a fração”, referiu.

Assim, precisou a associação, mesmo que assembleia decida, por maioria, autorizar o alojamento local, qualquer condómino pode recorrer a tribunal, considerando que há uma alteração ao fim a que se destina a fração.

A associação sugere, por isso, que a alteração do fim a que se destina a fração, de habitação para alojamento local, seja possível com os votos da maioria do valor total do prédio.

Já no que se refere ao artigo 28.º, que determina que a Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE), a câmara municipal e a junta de freguesia podem determinar a interdição temporária da exploração do alojamento local, a associação vincou que é conhecida a escassez dos meios técnicos e humanos das juntas de freguesia.

“À APEGAC não parece adequado entregar a este órgão autárquico um poder absolutamente desenquadrado das suas funções, com a agravante de não ter intervenção no processo de licenciamento”, sustentou.

A associação pronunciou-se ainda sobre a reversão de uma fração habitação, depois de ser alterada para AL, referindo que “deveria considerar-se que não existe alteração ao fim a que se destina a fração de habitação quando passe para AL, mas que ao fim habitacional se acrescente o exercício de AL”, passando a fração a ter os dois fins, desde que fosse esta a vontade da maioria do valor total do prédio.

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